Bezahlbarer Wohnraum

Star-Ocean schrieb:D.h. der Verkaufspreis steigt durch die Preisentwicklung von Immobilien so schnell an, dass potenzielle Mieteinnahmen eine untergeordnete Rolle spielen.

Naja, das Problem ist halt, dass man die Mieter im Falle eines Verkaufs nur schwer wieder los wird, d. h. wenn es vermietet ist, weiß der Käufer, dass er erstmal alle Mieter rauskriegen muss, wenn er mehr mit der Immobilie vorhat (z. B. Sanierung, Aufteilung in Eigentumswohnungen, kompletter Umbau....). Und so wird er weniger zahlen.

Wenn es dagegen leer steht, kann er praktisch sofort loslegen.

Natürlich könnte man auch mit befristeten Verträgen vermieten, aber welche Mieter findet man da und was zahlen die? Und wenn es sich um ein Objekt handelt, das sowieso saniert werden muss, muss man womöglich trotzdem noch investieren wenn es vermietet ist (z. den alten Wasserboiler doch noch ersetzen damit der Mieter warmes Wasser hat, obwohl bei einer Generalsanierung dann sowieso alles, einschließlich des neuen Boilers, rausgerissen wird).

Das macht natürlich keinen Sinn wenn es ein gut gepflegtes Objekt ist das man auch weiterhin so wie es ist vermieten will. Sowas passiert praktisch nur bei Objekten, die dann anschließend komplett saniert, umgebaut, abgerissen werden sollen...Da sieht man lieber zu, dass man die Mieter rausbekommt und dann leer verkauft.

brigittsche schrieb:Und da eine leere, nicht vermietete Immobilie besser verkäuflich ist als eine vermietete, kann man auf den Gedanken kommen, dass man in der Wartezeit lieber auf die Mieteinnahmen und den Ärger mit Mietern verzichtet.

Gilt aber für Wohnungen und Häuser nicht für Blöcke. Mehrfamilienhäuser dienen der Rendite und sollten voll vermiete sein, sonst macht das keinen Sinn.

Ich vermuten Leerzug wegen Abriss oder vollsanierung!

gagitsch schrieb:Ich vermuten Leerzug wegen Abriss oder vollsanierung!

Genau das meinte ich doch auch: Verkauf in leerem Zustand, damit der Käufer sanieren kann. Oder halt abreißen.

brigittsche schrieb:Genau das meinte ich doch auch: Verkauf in leerem Zustand, damit der Käufer sanieren kann. Oder halt abreißen.

Nur ich meine Verkauf im Leerstand ist äußerst unüblich, da für die Käufer unrentabel.

gagitsch schrieb:da für die Käufer unrentabel.

Wenn der Käufer aber vorhat, den Bau zu sanieren und dann die einzelnen Wohnungen als Eigentumswohnungen weiterzuverkaufen oder neu an zahlungskräftigeres Publikum zu vermieten, dann braucht der keine aktuellen Mieter, im Gegenteil, die stören nur.

brigittsche schrieb:Wenn der Käufer aber vorhat, den Bau zu sanieren und dann die einzelnen Wohnungen als Eigentumswohnungen weiterzuverkaufen oder neu an zahlungskräftigeres Publikum zu vermieten, dann braucht der keine aktuellen Mieter, im Gegenteil, die stören nur.

Das mag dann aber nur auf solvente Investoren zutreffen, die Kauf und Sanierung aus der Portokasse zahlen.

Finanzierte Käufe funktionieren so lange nicht mehr.

gagitsch schrieb:Gilt aber für Wohnungen und Häuser nicht für Blöcke
...
Ich vermuten Leerzug wegen Abriss oder vollsanierung!

Bei meinem Beispiel ist genau Letzteres der Fall.
Habe inzwischen erfahren, dass dieser leere Block nächstens umgebaut werden soll. Also kein Verkauf und nicht einfach nur Sanierung, sondern altersgerechte Wohnungen sollen es werden.
Die sind dann natürlich um Einiges teurer als die Alten.

Und das Ganze nun, nach 4 Jahren Leerstand. Wieso brauchten die so lange für diese Entscheidung? 🤔

gagitsch schrieb:Nur ich meine Verkauf im Leerstand ist äußerst unüblich, da für die Käufer unrentabel

das verstehe ich nicht? Wenn ich eine Immobilie kaufen wöllte, würde ich dies ohne Mieter bevorzugen - egal ob ein Haus oder größerer Block. Würde mir Mieter selbst aussuchen wollen.
Oder umgedreht gefragt, worin siehst du den Vorteil, wenn schon Mieter drin sind?

Optimist schrieb:Und das Ganze nun, nach 4 Jahren Leerstand. Wieso brauchten die so lange für diese Entscheidung? 🤔

Oh, da müssen wir wieder raten was der Eigentümer für Gründe hatte:
- natürlich, er hat was gemauschelt weil er ein geldgieriger Sack ist

Nicht rein fallen wenn solche Gründe nennt, die sind bestimmt erfunden:
- das Amt hat für die Umbaugenehmigung so lange gebraucht
- ein Gesetz war nicht klar wie zB Heizung. Dämmung bzw. Förderungen
- alles war an Papierkram da, Geld aber nicht (ist ja ein geldgieriger Geldsack)
- die anderen Einnahmen waren so schwankend dass ein Baubeginn die Firma insolvent streckenweise macht
- alles war da, sogar Geld, aber es fand sich keine Baufirma
- Rechtsstreit mit der Gemeinde oder mit einer Firma bzw. Geschäftspartner (das dauert in DE nur 2-3 Tage)
- Eigentumsverhältnisse war nicht zu 100% klar
- Boden oder Wände könnten belastet sein
- man wollte es wie es ist verkaufen, man fand kein Käufer
- man hat ein Käufer gefunden, der hat einen hingehalten und sich vom Acker gemacht

Ich weiss, alles Science Fiction, mir ist als Bauherr und Eigentümer ist keiner der Gründe begegnet bzw. passiert, im Rotary Club lachen wir immer wenn wir hören dass einer der erfundenen Gründe glaubt. Danach gehen wir Golfen und unterhalten uns über Sportwagen.

Optimist schrieb:Und das Ganze nun, nach 4 Jahren Leerstand. Wieso brauchten die so lange für diese Entscheidung? 🤔

Ein Bau oder Umbau funktioniert nicht auf die schnelle. So etwas muss ja auch erst mal geplant werden, das Finanzierungskonzept muss stehen, Firmen gefunden werden und der Bauantrag gestellt/ genehmigt werden. Alles Sachen die lange brauchen und geschehen ohne das ein Außenstehender es mitbekommt.

Optimist schrieb:Habe inzwischen erfahren, dass dieser leere Block nächstens umgebaut werden soll. Also kein Verkauf und nicht einfach nur Sanierung, sondern altersgerechte Wohnungen sollen es werden.
Die sind dann natürlich um Einiges teurer als die Alten.

Für solche Grundhaften Sanierungen macht Leerzug Sinn.

Optimist schrieb:Und das Ganze nun, nach 4 Jahren Leerstand. Wieso brauchten die so lange für diese Entscheidung? 🤔

Budgetplanung, bauliche Planung, Genehmigungen. Das ist doch sehr vielfältig....

Optimist schrieb:das verstehe ich nicht? Wenn ich eine Immobilie kaufen wöllte, würde ich dies ohne Mieter bevorzugen - egal ob ein Haus oder größerer Block. Würde mir Mieter selbst aussuchen wollen.
Oder umgedreht gefragt, worin siehst du den Vorteil, wenn schon Mieter drin sind?

Ok, wenn du ein Einfamilienhaus oder ggf ein 2 Familienhaus kaufst ist das nicht mehr so unüblich.

Es geht um die Finanzierung! Eine Renditeimmobilie hat ja Ihren Wert nicht nur aus dem Bauwert heraus, sondern auch aus Ihrer Rentabilität heraus. Die wird durch Lage, Vermiertungsstand usw bestimmt. Also ist ein 10-Wohnungenhaus voll vermietet mit einem gewissen Mietsatz recht leicht zu finanzieren, ohne Mieter aber unfinanzierbar.

Ich rede auch nicht von Bruchbuden die einer Vollsanierung unterliegen sollen, sondern von normalen Häusern zu Vermietung.

@gagitsch
Aha, verstehe.

Ray. schrieb:Ein Bau oder Umbau funktioniert nicht auf die schnelle. So etwas muss ja auch erst mal geplant werden, das Finanzierungskonzept muss stehen, Firmen gefunden werden und der Bauantrag gestellt/ genehmigt werden. Alles Sachen die lange brauchen und geschehen ohne das ein Außenstehender es mitbekommt

Das wird es wohl sicherlich gewesen sein, klingt sehr plausibel.
Aber wenn solche Vorhaben so lange dauern können, das ist schon traurig und dann kein Wunder, wenn es mit dem Wohnungsbau im Allgemeinen nicht vorwärts geht.

@Abahatschi
Auch deine mutmaßlichen Gründe klingen plausibel. Allerdings verstehe ich nicht weshalb dann am Ende solch ein überheblich anmutendes "Nachtreten" oder eine Art "Schadenfreude" (oder wie auch immer man das nennen kann) sein musste? :

Abahatschi schrieb:mir ist als Bauherr und Eigentümer keiner der Gründe begegnet bzw. passiert, im Rotary Club lachen wir immer wenn wir hören dass einer der erfundenen Gründe glaubt. Danach gehen wir Golfen und unterhalten uns über Sportwagen

Optimist schrieb:Aber wenn solche Vorhaben so lange dauern können, das ist schon traurig und dann kein Wunder, wenn es mit dem Wohnungsbau im Allgemeinen nicht vorwärts geht.

Naja da kommen mitunter auch viele Leute zusammen. Der Architekt braucht seine Zeit, genauso wie die Planungen für Elektrik, Sanitär oder Brandschutz. Da hängt ja mehr als 1 Firma mit drin und die müssen nunmal alle koordiniert sein und können auch nicht zeitgleich arbeiten.

Optimist schrieb:Auch deine mutmaßlichen Gründe klingen plausibel.

Ach was, das hat sich mein Anwalt ausgedacht.

Optimist schrieb:Allerdings verstehe ich nicht weshalb dann am Ende solch ein überheblich anmutendes "Nachtreten" oder eine Art "Schadenfreude" (oder wie auch immer man das nennen kann) sein musste? :

Das ist Sarkasmus, ich habe keine Ahnung warum in Deutschland Eigentümer und Investoren in Immo Geschäft so ein rotes Tuch sind.
Es geht immer auf Geldgier, Unfähigkeit, Rechtfertigung hinaus, nicht zu vergessen das Besserwissen, Mieter die alles besser wissen als einer der baut.
Soll ich wieder vorrechnen dass der Staat an jedem Handgriff oder Vermietung mehr abzwackt als die Leute dran verdienen?
Dieser Staat der nichts baut, alles verlangsamt, alles verkompliziert, nicht kooperiert, Gesetz erlässt der Mietnomaden schützt usw.
Daher bleibt nur der Rotary Club und Champagne, Prost!

Abahatschi schrieb:Dieser Staat der nichts baut, alles verlangsamt, alles verkompliziert, nicht kooperiert, Gesetz erlässt der Mietnomaden schützt usw.

beruht auf einem Missverständnis!
Leehrstehender Wohnraum ist kein Missstand, sondern sind in Wirklichkeit Anlageobjekte, meistens.

eckhart schrieb:beruht auf einem Missverständnis!

Ich weiss, ich und andere Investoren haben keine Ahnung.

eckhart schrieb:Leehrstehender Wohnraum ist kein Missstand, sondern sind in Wirklichkeit Anlageobjekte, meistens.

Das muss Du mir mal erläutern, meinst Du es nach §19 ImmoWertV, vor oder nach 2021?

eckhart schrieb:beruht auf einem Missverständnis!

Welches?

eckhart schrieb:Leehrstehender Wohnraum ist kein Missstand, sondern sind in Wirklichkeit Anlageobjekte, meistens.

Bitte mal erläutern.....

Abahatschi schrieb:vor oder nach 2021?

gagitsch schrieb:Bitte mal erläutern.....

immerwährende ironische Erfahrung.

eckhart schrieb:immerwährende ironische Erfahrung.

Beeindruckende Erfahrung, Du hast Einblick in den Unterlagen mehrerer Objekte und die Zahlen der Eigentümer dazu.

gagitsch schrieb:Bitte mal erläutern.....

Abgesehen mal davon dass es in der Zeitung stand, gemeint ist Folgendes: es gibt Investoren die auf die reine Wertsteigerung des Objektes setzen, die machen sich die Mühe mit Mieter nicht, liegt auch an der Gesetzgebung.
Wenn Du ein Objekt deswegen kaufst und wieder verkaufst, könnte der Verkauf um die Kündigungsfreist + 2-3 Monate verlängert werden...ist der Mieter unkündbar, hast ein richtiges Problem.

Das "richtige Problem" könnte durch Realisierung noch zu entwickelnder Bebauungspläne und inkaufnahme dadurch entstehender Probleme gelöst werden. Das kenne ich aus der DDR.

Abahatschi schrieb:Abgesehen mal davon dass es in der Zeitung stand, gemeint ist Folgendes: es gibt Investoren die auf die reine Wertsteigerung des Objektes setzen, die machen sich die Mühe mit Mieter nicht, liegt auch an der Gesetzgebung.

Aso, das soll gemeint sein, Trifft mE nur auf Barkäufe zu, die im Zuge des Ukrainekrieges getätigt wurden oder meinetwegen noch bei anderen Krisen wie der Griechenlandkrise.

rechnerisch macht das meist kein sinn in ist mMn kein Investorengeschäfft was lohnt.

die Immobilien muss 10 Jahre im Bestand sein sonst fällt Kapitalertragssteuer auf die Wertsteigerung an. Und in 10 Jahren muss man das Objekt auch erhalten, also auch dort Geld investieren.

Das lohnt nur, annähernd wenn du Bar zahlt um Steuern oder Wertverfall des Bargeldes zu verhindern. Is aber mit nem Investor nicht gleichzusetzen.

eckhart schrieb:Das "richtige Problem" könnte durch Realisierung noch zu entwickelnder Bebauungspläne und inkaufnahme dadurch entstehender Probleme gelöst werden. Das kenne ich aus der DDR.

Naja die DDR hat nicht so richtig geklappt sage ich mal......