Bezahlbarer Wohnraum

cejar schrieb:Ankündigung einer Wohnungsbegehung mindestens 4 Werktage vorher SCHRIFTLICH einzureichen sei - und dann unter angaben von Gründen. Einfach mal reinschauen ob ihm alles so passt geht auch nicht. Bis zu meinem Auszug hatte ich dahingehend nie wieder was ihm gehört

Glück gehabt. 4 Werktage ist zu kurz, 14 Tage ist lt Rechtsprechung üblich und in den meisten Verträgen festgelegt. Ebenso ist fast immer auch in den Mietverträgen mit der Frist auch festgelegt wie oft im Jahr die Begehung gemacht werden kann. 1-2mal ist dort auch üblich und rechtssicher. Eine Begründung braucht er nicht wenn richtig angekündigt und vertraglich festgelegt.

cejar schrieb:Einfach mal reinschauen ob ihm alles so passt geht auch nicht.

Doch, 1-2 mal im Jahr wenn es im MV steht, geht das halt....

Atrox schrieb:Trotzdem ist es im Streitfall wertlos. Wenn dein Vermieter dir dann nach Einzug mündlich sagt, dass der mündliche Vertrag aber über 200€ mehr kalt abgeschlossen wurde als eigentlich vereinbart, hast du erstmal wenig in der Hand.

Das Thema Beweislast ist natürlich was anderes, da hast du Recht. Wenngleich der Mieter mit seiner Zahlung den Vertrag bestätigt...

Wenn die Zahlung nicht in richtiger Höhe erfolgt wird es halt schwierig.

Atrox schrieb:Wenn ich jahrelang irgendwo wohne und ein gutes Verhältnis zum Vermieter habe, reicht sicherlich auch der Handschlag für etwaige Nebenabreden, aber die substantiellen Dinge sollten schon schriftlich fixiert werden.

Sehe ich auch so, wenngleich müssen und sollten 2 unterschiedliche Dinge sind. Das beste Mietverhältnis ist doch das, wenn Mieter und Vermieter sich nie oder ggf nur selten, dann aber freundlich, entgegetreten.

Atrox schrieb:Was rechtlich geht ist ja nicht immer das was sinnvoll ist.

Dein Wort in Gottes und Richters Ohr ;)

Atrox schrieb:Wenn ich jahrelang irgendwo wohne und ein gutes Verhältnis zum Vermieter habe, reicht sicherlich auch der Handschlag für etwaige Nebenabreden, aber die substantiellen Dinge sollten schon schriftlich fixiert werden.

gagitsch schrieb:Sehe ich auch so, wenngleich müssen und sollten 2 unterschiedliche Dinge sind. Das beste Mietverhältnis ist doch das, wenn Mieter und Vermieter sich nie oder ggf nur selten, dann aber freundlich, entgegetreten.

Ich verstehe nicht was hier mit "gutem Verhältnis zum Vermieter" gemeint ist. Das die Miete pünktlich überwiesen wird und das man Mieteigentum sorgsam behandelt? Ansonsten wüsste ich nicht, was der Mieter dem Vermieter Gutes tun kann, außer das man eben Dinge wie notwendige Reparaturen nicht meldet oder bestimmte Dinge einfach laufen lässt, um vermeintlich den Geldbeutel des Vermieters zu schonen oder aus Angst der Vermieter wird böse und will einen dann loswerden.

Freundlich grüßen hat für mich etwas mit guter Umgangsform zu tun, aber daraus leite ich kein gutes Verhältnis ab.

Star-Ocean schrieb:Ich verstehe nicht was hier mit "gutem Verhältnis zum Vermieter" gemeint ist. Das die Miete pünktlich überwiesen wird und das man Mieteigentum sorgsam behandelt? Ansonsten wüsste ich nicht, was der Mieter dem Vermieter Gutes tun kann, außer das man eben wie notwendige Reparaturen nicht meldet oder bestimmte Dinge einfach laufen lässt, um vermeintlich den Geldbeutel des Vermieters zu schonen oder aus Angst der Vermieter wird böse und will einen dann loswerden.

So meinte ich es auch. Beide Seiten kümmern sich um Ihre Pflichten und alles ist toppi. Alles mehr ist Bonus.

@Star-Ocean

Ich kann da nur für mich sprechen. Neben der reinen Erfüllung von gegenseitigen Pflichten (das ist das Minimum, was immer vorhanden sein sollte), wurden wir beispielsweisen in die Renovierungsarbeiten vor unserem Einzug mit einbezogen. Unsere Meinung wurde mit einbezogen bei der Farbwahl als das Haus einen Neuanstrich bekam und wir haben auch ein paar Goodies gegen Materialpreis bekommen.

Beide Seiten haben sich immer etwas mehr bemüht als das blanke Minimum und man quatscht auch mal über Sachen, die mit dem Haus nichts zu tun haben, wenn man sich über den Weg läuft.

Atrox schrieb:Ich kann da nur für mich sprechen. Neben der reinen Erfüllung von gegenseitigen Pflichten (das ist das Minimum, was immer vorhanden sein sollte), wurden wir beispielsweisen in die Renovierungsarbeiten vor unserem Einzug mit einbezogen. Unsere Meinung wurde mit einbezogen bei der Farbwahl als das Haus einen Neuanstrich bekam und wir haben auch ein paar Goodies gegen Materialpreis bekommen.

Beide Seiten haben sich immer etwas mehr bemüht als das blanke Minimum und man quatscht auch mal über Sachen, die mit dem Haus nichts zu tun haben, wenn man sich über den Weg läuft.

Ich hab keine Ahnung, wie du wohnst, aber ich tippe mal, dass das bei dir entweder ewig her ist, du einen super netten kleinen Vermieter hast oder der Wohnungsmarkt bei dir nicht so überlaufen ist. In den richtig beliebten und überhitzen Märkten scheint es andersherum zu sein und einige Leute bringen selbst zu den Besichtigungen schon "Goodies" mit, um überhaupt eine Chance zu haben. Es ist mittlerweile so krass, dass sogar die städtischen Wohnungsbaugesellschaften die Leute bitten, explizit darum bitten dies sein zu lassen.

Hier ein Beispiel aus Berlin:

https://www.howoge.de/immobiliensuche/wohnungssuche/detail/1770-20607-28.html

Unten folgender Hinweistext und auch als Bild rechts in der Annonce beigefügt:

Aus gegebenem Anlass weisen wir Sie darauf hin, dass wir Geld oder Geschenke von Wohnungsinteressenten nicht annehmen. Wir werden solche Versuche der Bestechung konsequent sanktionieren, was bis zum Ausschluss von der Wohnungsvergabe führen kann.

Original anzeigen (0,6 MB)

Star-Ocean schrieb:Ich hab keine Ahnung, wie du wohnst, aber ich tippe mal, dass das bei dir entweder ewig her ist, du einen super netten kleinen Vermieter hast oder der Wohnungsmarkt bei dir nicht so überlaufen ist

Da kann ich hinter 2 aus 3 einen Haken setzen. Ist die aktuelle Situation. Wir haben vorher in einer Schimmelwohnung bei ganz schlimmen Vermietern im überhitzten Wohnungsmarkt gewohnt. Sind dann raus aufs Land. Fairerweise muss man erwähnen, dass unser Einkommen in einer Kategorie ist, wo die Leute eher losrennen und ein Haus kaufen statt eines zu mieten. Die Konkurrenzsituation war sicherlich nicht mit der günstigen 2 Zimmerwohnung in der Studentenhochburg zu vergleichen.

gagitsch schrieb:Glück gehabt. 4 Werktage ist zu kurz, 14 Tage ist lt Rechtsprechung üblich und in den meisten Verträgen festgelegt. Ebenso ist fast immer auch in den Mietverträgen mit der Frist auch festgelegt wie oft im Jahr die Begehung gemacht werden kann. 1-2mal ist dort auch üblich und rechtssicher. Eine Begründung braucht er nicht wenn richtig angekündigt und vertraglich festgelegt.

Da irrst Du - eine Begründung muss immer erfolgen. Einfach mal so nachschauen ist nicht, das wäre ein zu großer Eingriff in den Artikel 13.

auch bei einem angekündigten Besuch muss der Vermieter einen konkreten Anlass haben, warum er in die Wohnung gelassen werden möchte. Folgende Gründe können u.a. in Frage kommen:

Es müssen notwendige Instandhaltungsarbeiten durchgeführt werden
Der Mieter hat Mängel in der Wohnung angezeigt, der Vermieter möchte diese nun überprüfen
Der Mieter hat die Wohnung bereits gekündigt und muss dem Vermieter nun die Möglichkeit geben, potentielle Nachmieter durch die Wohnung zu führen. Gegebenenfalls können hier Sammeltermine vereinbart werden, so dass Besichtigungen für interessierte Nachmieter einmal die Woche stattfinden
Der Vermieter hat den begründeten Verdacht, dass der Mieter seinen Obhuts- und Sorgfaltspflichten nicht nachkommt und die Mieträume grob vernachlässigt
Beim begründeten Verdacht, dass ein vertragswidriger Gebrauch der Mieträume vorliegt (z.B. bei Hinweisen auf Untermieter oder das unerlaubte Halten von Haustieren)
Zum Ablesen von Messeinrichtungen
Zur Begutachtung durch Sachverständige bei Mieterhöhung

Quelle: https://www.juraforum.de/lexikon/wohnungsbegehung-durch-vermieter

Eine andere Sicht zum "Bezahlbaren Wohnraum", betrifft Mieter und Vermieter gleich, vielleicht versteht man ein bißchen eines der wichtigsten Problemen: Finanzierung.

Angenommen man will sich ein Objekt anschaffen, 450.000€, als Kaufnebenkosten werden um die 10% aufgeschlagen, so landen wir bei 500.000€ rund.

Wenn man gut verhandelt zur Zeit kommt man ca. 4% Zinsen raus, in der Annahme dass man diese Wohnung spätestens bei der Rente mit 65J braucht -> man verdient nicht mehr soviel / bedeutet die Rückzahlung kann in max. 40J erfolgen (man fängt mit 25J).

So hier kann man rechnen:
https://www.zinsen-berechnen.de/kreditrechner.php

500.000€ -> 4% -> 40J -> monatliche Rate 2.089,69€ -> Kreditbetrag 1.003.052,33€.

Das ist der Betrag den man aufbringen muss, als Eigentümer oder als Mieter...2089,69 wäre die Kaltmiete wo der Eigentümer keinen Cent verdient, geschweige denn Rücklagen bilden kann um die Abnutzung abzudecken.

Für mich steht fest, Vorschlag-> wenn der Staat zu doof zum Bauen ist, dann soll er bei der ersten Anschaffung ein zinsloses Darlehen geben, da wäre die monatliche Rate 1041.66€ für 40J, das wäre für so viele Leute machbar, und ja, ich behaupte wir können uns das leisten und es wäre ein ganz kleiner Aufwand.
Wenn die Zahlungen ausfallen, wird die Wohnung als Garantie eingelöst und in einer Sozialwohnung umgewandelt, der Staat gewinnt quasi immer.

@Abahatschi

Die Rechnung ist zu einfach - denn Du verdienst nicht, aber Du hast auch nichts bezahlt für ein Objekt das EUR 450000 wert ist. Dh letztich finanziert Dir der Mieter komplett ein Objekt, das nach 40 Jahren halt ein Vermögen von EUR 450000 auf der Habenseite verbucht wird, ohne das Du einen Cent dafür zahlen musstest. Wenn das mal kein Gewinn ist.

Abahatschi schrieb:Für mich steht fest, Vorschlag-> wenn der Staat zu doof zum Bauen ist, dann soll er bei der ersten Anschaffung ein zinsloses Darlehen geben, da wäre die monatliche Rate 1041.66€ für 40J, das wäre für so viele Leute machbar, und ja, ich behaupte wir können uns das leisten und es wäre ein ganz kleiner Aufwand.
Wenn die Zahlungen ausfallen, wird die Wohnung als Garantie eingelöst und in einer Sozialwohnung umgewandelt, der Staat gewinnt quasi immer.

Ich finde den Vorschlag ja nicht schlecht und theoretisch könnte das auch klappen, aber ehrlich gesagt, das würde vermutlich ein echtes Bürokratiemonster werden. Mit dem jetzigen Verwaltungspersonal könnte das vermutlich keiner stemmen, und die ganzen Kredite würden den Staat auch ziemlich an seine Grenzen bringen.

Aber: Viele vergessen, dass 1000€ Kredit heute zwar viel klingen, aber über 40 Jahre gesehen, schrumpft der finanzielle Druck auch wegen der Inflation jedes Jahr ein bisschen - natürlich nur wenn das Gehalt auch gleichermaßen steigt.

Abahatschi schrieb:Für mich steht fest, Vorschlag-> wenn der Staat zu doof zum Bauen ist, dann soll er bei der ersten Anschaffung ein zinsloses Darlehen geben, da wäre die monatliche Rate 1041.66€ für 40J, das wäre für so viele Leute machbar, und ja, ich behaupte wir können uns das leisten und es wäre ein ganz kleiner Aufwand.
Wenn die Zahlungen ausfallen, wird die Wohnung als Garantie eingelöst und in einer Sozialwohnung umgewandelt, der Staat gewinnt quasi immer.

Guter Vorschlag! Da wäre ich sofort dabei.

Aktuell lohnt sich eine Immobilie als Wertanlage nur bedingt. Ich hatte während der Pandemie sehr damit geliebäugelt und ich hätte jeden Monat draufgelegt.
Die Rechnung würde jetzt noch trauriger aussehen.

cejar schrieb:Vermögen von EUR 450000 auf der Habenseite

Welches aber auch nicht wirklich liquide ist. Kannst ja keinen Schornstein verkaufen, wenn das Auto zur Reparatur muss

cejar schrieb:Dh letztich finanziert Dir der Mieter komplett ein Objekt, das nach 40 Jahren halt ein Vermögen von EUR 450000 auf der Habenseite verbucht wird, ohne das Du einen Cent dafür zahlen musstest. Wenn das mal kein Gewinn ist.

Ja und? Ich mag Gesellschaften mit echten Wohlstand.
Dieser Mieter hat aber sehr günstig gewohnt 40J, das ist doch auch mal was-> eigentlich der Hauptgrund für diesen Thread. Die deutliche Mehrheit werden Eigentümer, es gibt auch zum Vererben.
Wegen der Menge werden auch Verkaufspreise sinken, sei Du Dir nicht so sicher mit 450k.

Star-Ocean schrieb:das würde vermutlich ein echtes Bürokratiemonster werden.

Ausnahmsweise glaube ich das gar nicht, der Aufwand ist minimal.

Atrox schrieb:Aktuell lohnt sich eine Immobilie als Wertanlage nur bedingt.

Eben! Und der Staat gibt jetzt mehr aus als in meinem Vorschlag (auf die 40J gesehen)

Atrox schrieb:Welches aber auch nicht wirklich liquide ist. Kannst ja keinen Schornstein verkaufen, wenn das Auto zur Reparatur muss

Nein, aber Du könntest das ganze Haus für 450 Tausend verkaufen, ohne netto auch nur einen Cent bezahlt zu haben. Das ist ein Reingewinn von 10000 EUR pro Jahr. Deswegen werden Mieten ja auch nicht so berechnet wie @Abahatschi als großer Bauherr das hier so präsentiert, zumindest nicht von Wohnungsbaugesellschaften die langfristig wirtschaften.

cejar schrieb:Deswegen werden Mieten ja auch nicht so berechnet wie @Abahatschi als großer Bauherr das hier so präsentiert, zumindest nicht von Wohnungsbaugesellschaften die langfristig wirtschaften.

Natürlich nicht, die haben keine 450.000€ Kosten für ein 450.000€ Objekt, sondern um die Hälfte.
Die können nach 20J mit 1000€ Kaltmiete -> 240.000€ ihre Kosten gedeckt haben (auf die Abschreibungen und Share Deals gehe ich gar nicht ein) und ohne Renovieren es für 450.000 verkaufen, das solltest Du als kleiner Mieter wissen.

In meinem Beispiel gehts es darum den Teufelskreis für die (noch) gesunde private Mitte zu brechen.
Eigentümer zu gängeln, Mietpreisbremsen und sonstiges Kommunistenquatsch führt nicht zum Ziel, man merkt es doch.

@Abahatschi

Was Du jetzt hinterherschiebst ändert aber doch nix daran was Du an Deiner Kaltmietenberechnung falsch rübergebracht hast - das nix verdient wird. Doch, nach 40 Jahren genau 450.000 die Du als Wert übrig hast.

cejar schrieb:Das ist ein Reingewinn von 10000 EUR pro Jahr.

Was bei einem Kapitaleinsatz von 1.000.000 inkl. Zinsen gerade mal 1% Rendite ist und da darf man an der Immobilie nichts gemacht haben. Ein bisschen Steuer fällt da auch noch an.

Also ich würde keine Mio in die Hand nehmen um daraus in 45 Jahren die Hälfte daraus zu machen.

cejar schrieb:Doch, nach 40 Jahren genau 450.000 die Du als Wert übrig hast.

Quatsch, wenn Du einen Mieter hast, hast noch Renovierungskosten und sonstige Modernisierungen...AFA kannst auch nicht nutzen...etc.
Daher Du wird so etwas haben wie 450.000 - x + y Wertsteigerung.
Aber deine Einwände sind hinfällig, denn:

Abahatschi schrieb:n der Annahme dass man diese Wohnung spätestens bei der Rente mit 65J braucht

...also nix verkaufen...

Atrox schrieb:Was bei einem Kapitaleinsatz von 1.000.000 inkl. Zinsen gerade mal 1% Rendite ist und da darf man an der Immobilie nichts gemacht haben. Ein bisschen Steuer fällt da auch noch an.

Also ich würde keine Mio in die Hand nehmen um daraus in 45 Jahren die Hälfte daraus zu machen.

Du setzt ja keine Million Kapital ein. Du leihst Dir 450k von der Bank, die Raten + Zinsen zahlt der Mieter bei der Kaltmiete die hier aufgerufen ist. Dh Du zahlst selbst keinen Cent, hast aber einen Vermögensgewinn von 450k nach 40 Jahren. Je nach Instandhaltungsmaßnahmen auch weniger, je nach Lage aber auch wesentlich mehr. Zeig mir mal eine andere Art 450k in 40 Jahren zu erhalten ohne je einen Cent dafür bezahlt zu haben oder selber großartigen Arbeitseinsatz hinlegen zu müssen?

cejar schrieb:Du setzt ja keine Million Kapital ein.

Du trägst aber das volle Risiko für dieses Kapital. Ich denke mal wir reden hier über eine 110% Finanzierung? Renovierung/Sanierung aus EK?

cejar schrieb:Du leihst Dir 450k von der Bank, die Raten + Zinsen zahlt der Mieter bei der Kaltmiete die hier aufgerufen ist.

Wenn der Mietspiegel das hergibt.

cejar schrieb:Zeig mir mal eine andere Art 450k in 40 Jahren zu erhalten ohne je einen Cent dafür bezahlt zu haben oder selber großartigen Arbeitseinsatz hinlegen zu müssen?

Damit diese Rechnung irgendwie aufgeht, musst du als Vermieter aber auch jeden Wasserhahn, jeden Rohrbruch, jedes Fenster, jedes Heizungsgesetz selber tragen/machen.

Und das ist weder kein großartiger Arbeitseinsatz noch sonderlich lohnenswert für 10k im Jahr.

Also 10k im Jahr für nix ausser "Risiko" ist ein halbes Jahresgehalt für Lagerarbeiter. Ich glaube die würden das mit Kusshand nehmen. Leider leiht diesen niemand die 450k Startkapital.