Eigentumswohnung vs Einfamilienhaus
02.06.2017 um 19:27
Eine Eigentumswohnung ist mMn. nix Halbes und nix Ganzes, eher so ne Art Einstiegs-Immobilie für Leute zw. 20 und 30 oder Singles. Bei zB Dach- oder Fassaden-Arbeiten kannst du nur mit entscheiden, wirst aber ggfs. von der Eigentümergemeinschaft überstimmt. Hinzu kommt, dass du oft recht hohe monatliche Rücklagen leisten musst, zusätzlich zu den Nebenkosten. Und das Wichtigste: Die Wohnqualität entspricht nur der einer Mietwohnung.
Insgesamt ist der Unterhalt einer Eigentumswohnung meist nicht viel günstiger, als die Rücklagen / Nebenkosten für ein vergleichbares Haus. Bei gleicher Wohnlage, Ausstattung und Substanz ist der Anschaffungspreis eines Hauses natürlich höher, das ist klar, man erhält ja auch mehr.
Um Miete gehts bei dem Thema ja weniger, nur wohnt jeder Mieter eben auch in Eigentum, was für den Besitzer rentabel ist! Das alleine zeigt schon, dass ein Wohnen zur Miete finanziell gesehen die schlechteste Alternative ist (bei gleicher Größe und Wohnqualität). Man kann in seinem Leben genauso gut 5x die Mietwohnung wechseln, wie 5x ein neues Haus bauen / kaufen, einen besonderen Flexibilitätsvorteil sehe ich da nicht. Miete wird zudem grundsätzlich immer teurer, wahrend eine Finanzierung im Vergleich zum Einkommen immer günstiger wird bzw. bei entsprechender Zinsbindung ja gleich bleibt.
Wer sich ein Haus im Alter nicht mehr leisten kann, der kann sich dann im Prinzip auch keine Mietwohnung leisten. 40 Jahre Miete sind jedenfalls 100% für den Lokus, während der Hausbesitzer jederzeit Haus und Grundstück verkaufen / vermieten und monetarisieren kann.
Bei der momentanen Niedrigst-Zinslage muss nicht einmal die monatliche Miet-Belastung geringer sein, als eine Immo-Finanzierung (bei gleicher Größe und Wohnqualität). Für 750 € / Monat (30 Jahre fix) bekommt man derzeit bei 2% anfängl. Tilgung und etwa 33 Jahren Laufzeit bspw. eine Summe von 200 T€ finanziert. Dieses Zinsniveau erlaubt zumindest eine lange Zinsbindung und höhere Tilgungs- oder Zwischentilgungsmöglichkeiten mit entsprechend kürzeren Darlehenslaufzeiten.
Bei dem Beispiel ist rechnerisch zunächst nur ein Drittel der monatlichen Rate für den Lokus (Zinsen). Dazu kommen noch Instandhaltungsrücklagen, Versicherungen, Grundsteuer von ca. 250 € / Monat und ca. 15% Bau- / Kauf-Nebenkosten, umgerechnet und finanziert ca. 150 € / Monat von o.g. 750 EUR. In Summe haben wir dann eine monatliche Belastung von 1000 €, wovon 2/3 für den Lokus sind!
Ausgehend von ca. 1/3 Eigenkapital (100 T€), erhält man dafür eine Immobilie im Wert von ca. 250 T€ (knapp 300 T€ inkl. NK), für die man in 33 Jahren etwa das Doppelte, also insgesamt 500 T€ auf den Tisch legt ohne verbrauchsabhängige Nebenkosten, also = Kaltmiete! Je nach Region bekommt man dafür ein gebrauchtes freistehendes EFH oder ein gebrauchtes / neues Reihenhaus bzw. Doppelhaushälfte, das ist also eher so ein Einstiegspreis.
Gehen wir weiter vom rechnerischen "Lokus-Geld" (650 €) des Haus-Beispiels aus, so kann sich der Mieter dafür ein Objekt mit einem anfänglichen Kaltmietwert von ca. 400-500 € / Monat leisten, da bei ihm die monatliche Belastung nicht fix ist, sondern der Mietpreisentwicklung unterliegt. Er legt für die kleinere Mietwohnung in den 33 Jahren also rund 250 T€ auf den Tisch.
Der Mieter kann jetzt 33 Jahre lang 350 EUR / Monat beiseitelegen = rund 180 T€ bei minimaler Verzinsung! Inklusive dem nicht genutzten Eigenkapital, ebenfalls minimal verzinst, hat er nach 33 Jahren eine Summe von ca. 350 T€ auf dem Konto. Das gilt aber nur für Mieter, die mit wenig Wohnfläche auskommen. Braucht man eine mit der Immobilie vergleichbare Wohnfläche, wird da am Ende rechnerisch wohl kaum noch mehr als 100-150 T€ übrig bleiben, bei vergleichbarer Wohnqualität (Hausmiete) eher gar nix.
Selbst bei relativ stagnierenden aber der Inflation unterliegenden Immobilien- und eher steigenden Grundstückspreisen könnte ein prognostizierter finanzieller Vergleich zwischen dem angespartem Geld des Mieters und dem Wert der Gebraucht-Immobilie nach 33 Jahren mMn. durchaus pari ausgehen, vorausgesetzt der Mieter kommt 33 Jahre quasi mit der halben Wohnfläche aus.
Die Wohnfläche bzw. der Platz und die Lebens- / Wohnqualität sind dann auch die entscheidenden Faktoren pro oder contra Haus.
Lebensqualität besteht aber eben nicht nur aus Wohnen, weshalb der Mieter seine 100 T€ und seinen monatlichen finanziellen Vorteil auch verleben könnte, wo er noch jung und fit ist (zB für Autos, Hobbys, Reisen, Invest in Selbstständigkeit usw.). Familien müssen da eher in Platz / Wohnfläche investieren, aber ein lebenslustiger Single oder ein aktives Pärchen würde auf diese Weise eigentlich die cleverere Methode wählen, wenn Wohnfläche / -qualität eher weniger priorisiert wird.
Der durchschnittlich verdienende Haus-Eigentümer ist da quasi bis zur Rente eher finanziell eingeschränkt und wenn er "das Leben" dann nachholen will, indem er seine Immobilie verkauft bzw. weil die monatliche Belastung und die Kinder wegfallen, dann ist er evtl. gesundheitlich gar nicht mehr dazu in der Lage. Hinzu kommt, dass der Porsche oder die Australien-Reise nach 33 Jahren das Doppelte bis Dreifache kosten, was sich unser Beispiel-Mieter ohne Familie beides bereits 33 Jahre zuvor gegönnt hat. Letzterer kann seine Kaufkraft (inkl. der 100 T€) also quasi sofort, Jahrzehnte jünger und äquivalent der Kaufkraft des GANZEN Restwerts des Hauses nutzen, die der Eigentümer erst 33 Jahre später zur Verfügung hätte.
Glücklich und zufrieden kann man in jeder Wohnsituation sein, ich favorisiere klar das freistehende EFH-Betongold auf großem Grundstück (idealerweise mit weiterer Bebauungsmöglichkeit) in Ortsrandlage, auch aus finanzieller Sicht und zur Altersabsicherung und weil es Bock macht sowie die größte Freiheit und Unabhängigkeit bietet.
Das Ganze allerdings nur, wenn man es sich zusätzlich leisten kann, den Lifestyle zu leben, den man sich vorstellt!
Mieterhöhungen, Putzplan, Hausordnung, Lärm-Ärger, Tier-Ärger, Ärger mit Nebenkosten, Grillverbot, Umbauverbot, Renovierungsfristen, nervende Direktnachbarn, nervender Vermieter, Parkplatzsuche, Parkplatzprobleme für Wohnmobil, Hänger, Motorrad, Platzmangel zum Wohnen und für größere Partys, Kellermangel, Gartenhausmangel, Werkstattmangel, Teichmangel, Gartenmangel, Terrassenmangel, Außenkaminmangel, Poolmangel, Rasen- / Spielflächenmangel, Pflanzenmangel, diese Probleme gibts alle nicht und außerdem finden Katzen das auch geiler. :D
Der Kontakt zu Nachbarn ist mMn. auch viel besser, als in Wohnbunkern, weil die Atmo viel entspannter und die Fluktuation quasi gleich null ist. So ne Wohnstraße ist sozusagen eine lockere Hausbesitzergemeinschaft ohne Pflichten und Abhängigkeiten. Klar das ist alles subjektiv und auch objekt- / lageabhängig.
Ich kenne einige Rentner und EFH-Besitzer, die ihr Leben genießen, gar ihr EFH in D verkauft haben und zB nach Spanien gezogen sind oder n halbes Jahr in der Sonne sind und im Sommer n halbes Jahr in D oder mehr auf ner Yacht leben, als an Land oder mit nem riesen Wohnmobil durch die Welt touren usw. usf., natürlich gibt es auch ganz simple und geplante Vererbungen an die Kinder, ohne besondere Ansprüche an High Life. Jedoch sind es gefühlt ebenso viele Hausbesitzer, die sich im Rentenalter viel vorgenommen hatten, denen es aber dann so schlecht ging, dass sie kaum noch fähig waren in ihrem Haus zurechtzukommen, geschweige denn vor die Tür zu gehen. Teilweise ist auch der Partner früh gestorben mit dem man doch nach Schuldenfreiheit noch die ganze Welt bereisen wollte oder das ganze Haus wurde quasi häppchenweise vom Altenheim konfisziert...
Nee, danke! Das macht kein Sinn, also lieber heute als morgen mal kurz zum Shoppen nach NY und übermorgen mitm MS im Golf von Mexiko rum schippern, mal n Oldtimer aus France holen und restaurieren, mal wieder mit dem Partner n Croissant-Weitspucken vom Eiffelturm veranstalten oder auf der Dune du Pilat in den Sonnenuntergang tanzen oder Gleitschirm fliegen oder ne Bike-Tour an der Côte d’Azur usw. usf.... :D
Diese Art aktive / spontane Lebensqualität kann durch keine Immobilie substituiert werden, dabei ist es auch egal, ob zu Hause nun ne tolle Immobilie oder ne olle Mietwohnung gähnend leer vor sich hin gammelt. ;)
Fazit:
Wer ein in der Anschaffung teures Haus aufgrund der Wohn- und Nutzfläche gar nicht braucht, der fährt mMn. mit ner adäquaten Mietwohnung besser. Auch eine Eigentumswohnung bindet nur unnötig Kapital und man wird u.a. per monatl. Rücklagenbetrag verpflichtet, das gesamte Haus mitzusanieren und instand zu halten. Außerdem hat ne Eigentumswohnung ggü. der Mietwohnung kaum einen lebensqualitativen Mehrwert.
Das gesparte Geld samt nicht investiertem Eigenkapital sollte man vorzugsweise verleben, bevor man zB in 33 Jahren den doppelten bis dreifachen Preis für die Dinge seiner Träume und den Puls des Lebens zahlt.
Man kann das Geld natürlich auch 33 Jahre lang an der Inflationslinie aufstapeln oder samt Finanzierungszinsverlust und Verlust der Kauf- / Baunebenkosten, Sanierungskosten sowie Instandhaltungskosten, Versicherungen und Grundsteuern in Immobilien investieren, dann unter Abzug der Verkaufskosten ggfs. wieder rekapitalisieren und dann vom inflationsbereinigten Ursprungskapital bzw. dessen Kaufkraft im Greisenalter Porsche fahren, wenn man noch kann, nur wieso? :ask:
Beispiel Golf GTI Porsche 911
1984..............................11 T€ 34 T€
2017 (33 Jahre später).....30 T€ 100 T€
Wenn man also sowieso mal nen Porsche, ne Kreuzfahrt, nen Pilotenschein, nen Bootsführerschein und ne Weltreise will, dann HEUTE, wo man fit ist und auf eine Immobilie pfeifen kann, andernfalls, wenn man derlei Ansprüche sicher nie hat, dann würde ich auf die deutlich höhere Wohn- / Lebensqualität eines eigenen Hauses setzen, da eine vergleichbare Hausmiete auf Dauer finanzieller Quatsch wäre. Falls man an nichts in seinem Leben einen hohen Anspruch hat, dann den Chef um Gehaltshalbierung bitten und direkt den Nächsten heiraten, der irgendwo an der Haltestelle steht... :troll:
So sehe ich das mal ganz grundsätzlich, insofern man sich in jungen Jahren eben nicht alle gehobenen Wünsche und Ansprüche ans Wohnen und Leben gleichzeitig leisten kann. Hat man Schotter genug, eignen sich Immobilien sowohl zur Eigennutzung, als auch als Kapitalanlage mit Steuervorteilen, das ist ja klar.
