Immobilie kaufen und Immobilienfinanzierung

Ich habe so Streß mit meinem aktuellen Vermieter, dass in mir der Gedanke gereift ist, mir eine kleine Eigentumswohnung zu kaufen. Da ich nicht soviel Gespartes habe, müsste ich diese finanzieren. Das ist an für sich nicht ungewöhnlich, doch habe ich da keinerlei Erfahrungen und merke schon, wie sich die Finanzierungsvermittler auf mich stürzen mit allerlei "seltsamen" Angeboten.

Mir ist klar, die werden mir nur Finanzierungen vorschlagen wo sie auch die meiste Provision verdienen - das wird meist nicht zu meinem Vorteil sein.

Eine Sache beschäftigt mich dabei jedoch besonders: Es scheint keinerlei Kredite zu geben, bei denen ich durch eine spätere Sonderzahlung Zinsen sparen könnte. Also angenommen ich leihe mir jetzt 400.000 € und zahle dann Monat für Monat Summe X ab, dann bin ich nach ca. 20 Jahren schuldenfrei. Doch was, wenn ich nach ein paar Jahren erbe oder im Lotto gewinne oder anderweitig zu Geld komme? Da wäre es doch naheligend, die dann noch offene Restschuld abzuzahlen um weitere Zinsen zu sparen.

Aber: Solche Kredite scheint es nicht zu geben. Die mir von den Finanzierungsvermittlern vorgeschlagenen Kreditverträge sind immer so, dass die Bank am Anfang die 400.000 € nimmt und dann ausrechnet, wieviel ich insgesammt zahlen muss, wenn ich 20 Jahre lang jeden Monat Summe X plus Zinsen abzahle. Da kommt dann eine Summe raus wie z.B. 450.000 € und die muss ich dann auch zahlen, selbst wenn ich nach nur einem Jahr plötzlich zu Geld kommen wüde und die Restschuld sofort tilgen könnte. Mir anderen Worten: ich muss immer die Zinsen für Zeiträume zahlen, die ich eventuell gar nicht in Anspruch nehmen werde.

Ich möchte aber nicht, wenn ich zum Beispiel erbe und durch Sonderzahlungen nach 10 Jahren den Kredit ablösen kann, auch die Zinsen für die 10 Jahre zahlen, die ich dann gar keine Schulden mehr habe.

Mir haben die Finanzierungsvermittler und Finanzberater gesagt, solche Kreditverträge gebe es grundsätzlich nicht. Ist das richtig oder will man mir die nur nicht vermitteln?

@Silverwind
Glaube das beste wäre, mit einen Immobilienmarkler zu reden oder allgemein mal mit deiner Hausbank. Manche Banken haben auch Immobilien.

Silverwind schrieb:Ich möchte aber nicht, wenn ich zum Beispiel erbe und durch Sonderzahlungen nach 10 Jahren den Kredit ablösen kann, auch die Zinsen für die 10 Jahre zahlen, die ich dann gar keine Schulden mehr habe.

Du verstehst da ja auch irgendwie etwas falsch..du zahlst die Zinsen ja nicht "für die 20 Jahre Zeit" sondern die Gesamtzinsen vom Originalbetrag die einfach auf 20 Jahre aufgeteilt wurden um dir das Rückzahlen zu erleichtern.

Niederbayern88 schrieb:mit einen Immobilienmarkler zu reden oder allgemein mal mit deiner Hausbank.

Mit dem Makler auf keinen Fall, mit der Hausank auf jeden Fall.

Um Dich Immobilienmakler zu nennen, benötigst Du keine spezielle Ausbildung oder so, sondern lediglich eine behördliche Erlaubnis. Oder anders ausgedrückt: Ein Makler muß sich nicht mit Bankgeschäften auskennen. Im schlimmsten Fall gibt der Dir einfach die Visitenkarte eines Kumpels, der Dir dann halt irgendwas aufschwatzt.
Außerdem würde er dann gleich über Deine finanzielle Situtation im Bilde sein, und entscheidet sich uU für einen anderen Interessenten aufgrund besserer Finanzverhältnisse.

Silverwind schrieb:Da ich nicht soviel Gespartes habe, müsste ich diese finanzieren.

Der Gang zu einer Bank ist zu empfehlen, der Gang zu mehreren Banken ist noch besser. Schließe auch Direktbanken mit in den Vergleich ein, diese haben auch schon vor Corona sehr gute Videokonferenz Beratungssysteme gehabt. So erhält man gleich ein paar Angebote zum Vergleich, und uU einen guten Eindruck davon, ob die einen ernst nehmen.

Und eine seriöse Bank wird Dir auch sagen, wieviel Du Dir wirklich leisten kannst und was sie nicht mehr bereit sind Dir zu finanzieren.

Bedenke aber auch, dass Kaufnebenkosten, also Maklergebühren und Notar-/Gerichtskosten meist nicht über das Bankdarlehen finanziert werden dürfen sondern aus Eigenmitteln zu begleichen sind.

Silverwind schrieb:bei denen ich durch eine spätere Sonderzahlung Zinsen sparen könnte

Du darfst nicht vergessen, dass eine Bank davon lebt, Dir Geld zu leihen. Die haben natürlich kein Interesse daran, dass Du Zinsen sparst, denn das sind deren Einnahmen die dann wegfallen.
Dennoch gibt es Banken, die Dir das Recht auf Sondertilgungen und oder Ratenanpassungen einräumen, diese sind jedoch idR auf einen jährlichen Maximalbeitrag begrenzt. Hier hilft nur: Vergleichen, und ggf. auch mal Nachfragen wenn etwas unklar ist. Wir haben damals auch zwei Banken aus unserer Entscheidung ausgeschlossen, weil Sie zu bestimmten Aspekten ihres Finanzprodukts keine schlüssige Erklärung liefern konnten.

Silverwind schrieb am 30.03.2021:Aber: Solche Kredite scheint es nicht zu geben. Die mir von den Finanzierungsvermittlern vorgeschlagenen Kreditverträge sind immer so, dass die Bank am Anfang die 400.000 € nimmt und dann ausrechnet, wieviel ich insgesammt zahlen muss, wenn ich 20 Jahre lang jeden Monat Summe X plus Zinsen abzahle. Da kommt dann eine Summe raus wie z.B. 450.000 € und die muss ich dann auch zahlen, selbst wenn ich nach nur einem Jahr plötzlich zu Geld kommen wüde und die Restschuld sofort tilgen könnte. Mir anderen Worten: ich muss immer die Zinsen für Zeiträume zahlen, die ich eventuell gar nicht in Anspruch nehmen werde.

Ich möchte aber nicht, wenn ich zum Beispiel erbe und durch Sonderzahlungen nach 10 Jahren den Kredit ablösen kann, auch die Zinsen für die 10 Jahre zahlen, die ich dann gar keine Schulden mehr habe.

Mir haben die Finanzierungsvermittler und Finanzberater gesagt, solche Kreditverträge gebe es grundsätzlich nicht. Ist das richtig oder will man mir die nur nicht vermitteln?

Bei einem normalen Annuitätendarlehen zahlst du immer nur Zinsen für den jeweils verbleibenden Restdarlehensbetrag.

Die Zinsbindung wählst du selbst, meist 5-20 Jahre, also zB 4x 5 Jahre oder 2x 10 Jahre, anstatt 1x 20 Jahre ... natürlich zu unterschiedlichen Konditionen. Am Ende der Zinsbindung kannst du ne Anschlussfinanzierung abschließen oder eben den Restbetrag einfach zurückzahlen ohne irgendwelche Zinsen für irgendwelche zukünftigen Jahre.

Darüber hinaus bieten viele Banken Sondertilgungsoptionen während der Zinsbindung an, zB 5%-10% der Gesamt-Darlehenssumme pro Jahr. Für diese zusätzlich getilgten Beträge zahlst du logischerweise auch keine Zinsen mehr, vielmehr steigt dadurch der Tilgungsanteil deiner konstanten monatlichen Rate an, während der Zinsanteil sinkt, die Gesamt-Darlehenslaufzeit verkürzt sich, der Gesamt-Zinsanteil sinkt.

Außerdem kannst du jedes Immobiliendarlehen gem. § 489 BGB nach 10 Jahren (bzw. alle 10 Jahre) kündigen und zurückzahlen, auch teilweise, also so viel tilgen, wie du willst. Auch hier zahlst du keine Phan­tom-Zinsen für zukünftige 10 Jahre :D nicht mal ne Vorfälligkeitsentschädigung.

Silverwind schrieb am 30.03.2021:Ich habe so Streß mit meinem aktuellen Vermieter, dass in mir der Gedanke gereift ist, mir eine kleine Eigentumswohnung zu kaufen.

Meine persönliche Meinung:

Lass die Hände von Eigentumswohnungen!
Du bist in dem Haus Teil der Eigentümer mit x von y Teilen, soweit so gut. Probleme beginnen dann bei Reparaturen oder Notreparaturen. Es wird ja ein monatliches Hausgeld gezahlt, das geht in einen Pott um die anfallenden Sanierungskosten zu zahlen, das kann mit etwas Pech fast in Höhe einer regulären Miete sein. Und da wird gern gespart, und man schraubt das Hausgeld so weit runter wie es nur geht, damit füllt sich der Pott kaum bis wenig, und im Schadens oder Sanierungsfall wird es "lustig". Weil dann muss jeder, nach seinen Anteilen aufgeschlüsselt, die fehlende Summe nachschießen. Nun nehmen wir mal an es können aber 90% der Miteigentümer nicht zahlen weil sie kein Geld haben, dann muss die ausstehende Summe von den verbleibenden 10% gezahlt werden, die es sich dann von ihren anderen Miteigentümern wiederholen können. In Neubauten liegt so ein Szenario einige Jahre bis Jahrzehnte in der Zukunft, aber in Altbauten bist du auf der Eigentümerversammlung schnell dabei dich, mit angeblich erwachsenen Menschen, über das Material und die Farbe der Regenrohre zu streiten.

Silverwind schrieb am 30.03.2021:Eine Sache beschäftigt mich dabei jedoch besonders: Es scheint keinerlei Kredite zu geben, bei denen ich durch eine spätere Sonderzahlung Zinsen sparen könnte.

Normal kannst du immer Sonderzahlungen machen, je nach Vertrag gibt es aber meist Begrenzungen, da hilft nur AGB Studium und eine Großpackung Kopfschmerztabletten.

@Silverwind
Vielleicht sind ja auch nicht alle Vermieter so sch... Für einen Kredit würde ich mich evtl an die Mainzer Volksbank wenden. Immerhin haben die als einzige in der Finanzkrise 2008 keine Verluste gemacht und haben noch Goldreserven.
Gerade habe ich einen Lotto-Tipp abgegeben, weil ich auch einen Vermieter des Horrors habe. Bin grad erst umgezogen, deshalb muss ich jetzt auch erstmal sparen^^
Manche Experten behaupten, dass sich Mieten langfristig doch mehr lohnt als Kaufen. Ich denke, das kommt drauf an, ob man vielleicht ein paar gute Handwerker kennt und in welchem Zustand das Objekt ist.
Es gibt auf jeden Fall sehr gute Hausverwaltungen, auf die man sich auch verlassen kann.

Hallo @Silverwind , hallo @alle !


Es gibt da noch eine Falle, an die du denken solltest !

Derzeit gibt es am Kapitalmarkt "Niedrigstzinsen" auch für Bauherren und das wird auch noch eine Weile so bleiben. Es besteht aber die Gefahr heute, also in einer Zeit der Niedrigstzinsen, einen lang laufenden Kreditvertrag abzuschließen, und dann in einer Hochzinsphase eine Anschlußfinanzierung zu brauchen.


Gruß, Gildonus

@Silverwind

Auch wenn es nichts mit deiner ursprünglichen Frage zu tun hat, noch ein kleiner Hinweis für Eigentumswohnungen, der manchmal gerne übersehen wird:

Bedenke bitte, dass beim Kauf einer Eigentumswohnung nicht nur die Kosten für den abzutragenden Kredit zu stemmen sind, sondern dass es auch immer ein "Hausgeld" gibt, dass je nach Größe der Wohnung und Beschaffenheit des Hauses durchaus mehrere Hundert Euro im Monat ausmachen kann. Das ganze dient zur Deckung von festen Kosten für das gesamte Haus und zur Bildung von Rücklagen für Instandhaltung, ect.

Außerdem kann es dir immer passieren, dass die Hausgemeinschaft eine größere Sanierungsmaßnahme beschließt (Dachsanierung, Fassade, Heizungsanlage, etc.) - dann bist auch du mit in der finanziellen Pflicht, diese Kosten zu tragen.

Und zuletzt: Wenn irgendetwas an Ausstattung in deiner Wohnung kaputt geht, kannst du nicht mehr deinen Vermieter anrufen und er muss sich darum kümmern, auch diese Kosten kommen idR dann auf dich zu.

Das soll jetzt alles kein Grund sein, dir keine Wohnung zu kaufen, aber Punkte, die du bei deiner Finanzierung mit einplanen solltest, um keinen finanziellen Schiffbruch zu erleiden. Solange man noch seinen Kredit abzahlt ist eine Eigentumswohnung nämlich idR unterm Strich ne Ecke teurer als zur Miete zu wohnen.

Gildonus schrieb am 06.04.2021:Derzeit gibt es am Kapitalmarkt "Niedrigstzinsen" auch für Bauherren und das wird auch noch eine Weile so bleiben. Es besteht aber die Gefahr heute, also in einer Zeit der Niedrigstzinsen, einen lang laufenden Kreditvertrag abzuschließen, und dann in einer Hochzinsphase eine Anschlußfinanzierung zu brauchen.

Diese ganzen Niedrigzinsen sind ein Köder. Wer sich mal die Bedingungen durchliest, der kommt schnell ins grübeln. Typisch sind die 0,01% ja bei Summe ab 250.000 € und Zinsbindung von maximal 5 Jahren, danach kann das böse Erwachen kommen. Macht man eine langfristige Zinsbindung, dann steigen die Zinsen sehr schnell an, Vorteil ist das man langfristig planen kann und somit Sicherheit hat.

blackout schrieb:Solange man noch seinen Kredit abzahlt ist eine Eigentumswohnung nämlich idR unterm Strich ne Ecke teurer als zur Miete zu wohnen.

Und auch solche Dinge wie Notar und Grunderwerbssteuer darf man nicht vergessen, da kommen schnell einige Tausender zusammen.

@Silverwind
Einen Vertrag, der dir erlaubt, einfach so zu einem beliebigen Zeitpunkt die Restschuld komplett zu begleichen, wirst du tatsächlich nicht finden. Da wäre die Bank ja auch schön blöd, schließlich leben die davon, Geld zu verleihen.

Aber die jährlich möglichen Sondertilgungen bringen durchaus auch etwas. Da sind die Konditionen aber auch unterschiedlich. Bei manchen gibt es festgelegte Termine, zu denen du sondertilgen kannst, bei anderen kannst du, wann immer du willst, eine beliebige Summe überweisen, bis zum festgelegten Jahreslimit natürlich.

Im Moment sind zwar die Zinsen niedrig, aber der Markt ist dann auch recht leergefegt, eben weil die Finanzierungen so günstig sind.
Und die Finanzberater wollen dir natürlich am Ende einen Kredit verkaufen, die rechnen dir das schön. Nimm dir Bedenkzeit für die Angebote.
Wenn man zum Beispiel als Paar kauft, sollte man bedenken, ob das auch noch klappt, wenn ein Verdienst warum auch immer wegfällt oder sich erheblich verringert. Wenn man dann, weil einer zum Beispiel schwer krank wird, auch noch oben drauf das Dach über dem Kopf verliert, weil man es sich nicht mehr leisten kann, ist die persönliche Katastrophe komplett.
Deshalb wirklich genug Bedenkzeit nehmen.

Ilvareth schrieb:Einen Vertrag, der dir erlaubt, einfach so zu einem beliebigen Zeitpunkt die Restschuld komplett zu begleichen, wirst du tatsächlich nicht finden. Da wäre die Bank ja auch schön blöd, schließlich leben die davon, Geld zu verleihen.

Das ist nicht ganz richtig! Natürlich kann man jeden Kredit sofort ablösen, allerdings wird dann eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank nötig, im Endeffekt zahlst du ihnen trotzdem alle Zinsen.

Thorsteen schrieb:wird dann eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank nötig, im Endeffekt zahlst du ihnen trotzdem alle Zinsen.

Genau das will der TE ja eben nicht.
Wenn ich das richtig verstehe, sucht der TE einen Kreditvertrag, bei dem er zu einem beliebigen Zeitpunkt einen beliebigen Betrag sondertilgen kann, auch bis zur Höhe der Restschuld, ohne draufzuzahlen. Und das gibt es nun mal nicht. Wenn doch, möchte ich das bitte auch.

@Ilvareth

Vieleicht bei der Mafia? :D
Selbst Sondertilgungen sind limitiert, einmal in Anzahl und dann in der Summe. Im Schnitt wohl so 10% der Kreditsumme maximal pro Jahr, da kocht aber jeder sein eigenes Süppchen. :)